قانون تقسیم پارکینگ در آپارتمان نوساز
یکی از رایج‌ترین مسائل میان ساکنان ساختمان‌های تازه‌ساز، نحوه‌ی تقسیم پارکینگ است. وقتی صحبت از یک ملک چند واحدی با پارکینگ محدود به میان می‌آید، اختلاف‌نظرها از همان روز اول کلید می‌خورد. مخصوصاً وقتی جای پارک‌ها مساوی نباشند، یا مسیر ورود و خروج برخی پارکینگ‌ها سخت‌تر باشد.
قانون تقسیم پارکینگ در آپارتمان نوساز یک موضوع صرفاً سلیقه‌ای یا توافقی نیست، بلکه پشتوانه‌ی قانونی دارد و در عین حال، پیچیدگی‌های اجرایی هم دارد که در این مقاله همه‌ی آن‌ها را با جزئیات بررسی می‌کنیم.
تعریف قانونی پارکینگ و مالکیت آن
طبق مقررات شهرداری و قوانین ثبتی، پارکینگ یکی از بخش‌های مشاع یا اختصاصی آپارتمان‌هاست که می‌تواند در سند رسمی هر واحد ذکر شود. اگر در پایان کار ساختمان، پارکینگ‌ها به‌صورت دقیق در نقشه تفکیکی مشخص شده باشند، مالکیت هر واحد روی جای پارک خود رسمی است و هیچ اختلافی نمی‌تواند این نظم را به هم بزند.
اما در بسیاری از آپارتمان‌های نوساز، به‌خصوص ساختمان‌های کوچک‌تر، پارکینگ به‌صورت مشاع ثبت می‌شود. یعنی تمام ساکنان به‌صورت مشترک مالک کل فضای پارکینگ هستند، بدون آن‌که جای مشخصی برای هر نفر ثبت شده باشد. در چنین مواردی است که مسئله‌ی قانون تقسیم پارکینگ در آپارتمان نوساز اهمیت خاصی پیدا می‌کند.
نقش نقشه تفکیکی و سند رسمی در تعیین پارکینگ
اگر پارکینگ در سند رسمی هر واحد درج شده باشد، دیگر نیازی به توافقات داخلی نیست. جای هر خودرو مشخص است و در صورت بروز اختلاف، مراجعه به سند رسمی کفایت می‌کند.
اما اگر جای پارک در سند نیامده باشد یا فقط به‌صورت کلی نوشته شده باشد «حق استفاده از یک پارکینگ»، آن وقت باید به نقشه تفکیکی مصوب شهرداری مراجعه کرد. این نقشه‌ها معمولاً در پایان ساخت به‌عنوان یکی از اسناد اصلی به سازمان ثبت ارائه می‌شوند و اگر در آن‌ها جای دقیق هر واحد تعیین شده باشد، قابل استناد هستند.
اگر پارکینگ مشاع باشد، چطور تقسیم می‌شود؟
در صورتی که پارکینگ مشاع باشد، مالکین باید برای استفاده از آن به توافق برسند. این توافق می‌تواند به‌صورت کتبی و رسمی ثبت شود یا حتی به‌صورت توافق شفاهی بین همه‌ی ساکنان برقرار شود.
در حالت‌های خاصی، مدیر ساختمان یا حتی هیئت‌مدیره ممکن است بر اساس معیارهایی مثل موقعیت واحد، طبقه، سن مالک یا نیاز خاص مثل معلولیت، تقسیم‌بندی را پیشنهاد دهند. اما هیچ‌کدام از این پیشنهادها وجه قانونی ندارد مگر آن‌که همه‌ی مالکان آن را امضا و تأیید کنند.
در صورت بروز اختلاف، تنها مرجع قانونی برای حل آن، ماده ۱۰ قانون مدنی و مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی است. پس هیچ مدیری نمی‌تواند بدون رضایت عمومی تصمیمی یک‌طرفه درباره استفاده از پارکینگ بگیرد.
آیا اولویت با واحد بزرگ‌تر است یا طبقه پایین‌تر؟
یکی از سوالات پرتکرار این است که آیا واحدی که متراژ بیشتری دارد، یا در طبقه اول قرار دارد، در اولویت استفاده از پارکینگ است؟ پاسخ این است که اگر در سند چنین چیزی درج نشده باشد، اولویت قانونی وجود ندارد.
قانون فقط مالکیت سندی را معتبر می‌داند و نه عرف یا شرایط خاص. البته در بسیاری از آپارتمان‌ها عرف محل یا سابقه‌ی استفاده از یک جای پارک توسط یک واحد خاص، به‌مرور تبدیل به رویه می‌شود و کمتر کسی به آن اعتراض می‌کند. ولی اگر یکی از مالکان بخواهد موضوع را به‌طور رسمی پیگیری کند، هیچ عرفی جای سند رسمی را نمی‌گیرد.
خودروهای دوم یا پارکینگ‌های اضافه چه می‌شود؟
در برخی ساختمان‌ها ممکن است تعداد جای پارک بیشتر از تعداد واحدها باشد. در این صورت، پارکینگ‌های اضافه به‌صورت آزاد قابل واگذاری یا اجاره هستند، مگر آن‌که در سند رسمی واحد خاصی به‌عنوان “مالک پارکینگ دوم” درج شده باشد.
اگر تعداد خودروهای ساکنین از ظرفیت پارکینگ بیشتر باشد، پارک در کوچه، حیاط یا فضای جلوی ورودی ساختمان به اختلاف جدی منجر می‌شود. مخصوصاً در ساختمان‌هایی که خودروهای دوم یا سوم در جریان زندگی روزمره نقش دارند. در چنین مواردی، راهکار منطقی، توافق شفاف و کتبی بین همه‌ی ساکنان است.
اختلاف در تقسیم پارکینگ؛ چه باید کرد؟
وقتی اختلافی بر سر قانون تقسیم پارکینگ در آپارتمان نوساز شکل می‌گیرد، اولین گام گفت‌وگوست. در بسیاری از موارد، سوءتفاهم‌ها یا برداشت اشتباه از سند یا نقشه باعث مشکل می‌شود.
اگر صحبت و توافق نتیجه نداد، مدیر ساختمان می‌تواند جلسه‌ای رسمی تشکیل دهد و صورت‌جلسه‌ای برای ثبت نظر همه تنظیم کند. اما اگر اختلافات شدید باشد، لازم است موضوع به شورای حل اختلاف محل یا دادگاه حقوقی ارجاع داده شود. در این مسیر، استناد به سند رسمی، نقشه شهرداری، و شهادت ساکنان می‌تواند به حل موضوع کمک کند.
آیا می‌توان جای پارک را فروخت یا اجاره داد؟
بله، اگر جای پارک در سند یک واحد به‌صورت اختصاصی آمده باشد، مالک می‌تواند آن را بفروشد یا اجاره دهد، حتی به شخصی خارج از ساکنان همان ساختمان.
اما اگر پارکینگ مشاع باشد، اجاره یا واگذاری آن بدون رضایت همه‌ی مالکان، غیرقانونی است. پس مالک فقط در صورتی حق تصرف کامل دارد که در سند، جای پارک به‌صورت مجزا ثبت شده باشد.
نتیجه‌گیری: اهمیت شفاف‌سازی از همان ابتدا
اگر در حال خرید یک آپارتمان نوساز هستید، یکی از نکات بسیار مهم، بررسی دقیق قانون تقسیم پارکینگ در آپارتمان نوساز است. از مشاور املاک بخواهید سند، پایان کار و نقشه تفکیکی را به‌دقت بررسی کند.
توافق شفاهی امروز می‌تواند فردا به اختلاف جدی تبدیل شود. در بسیاری از پروژه‌های ساختمانی، ساکنین به دلیل ابهام در تقسیم پارکینگ وارد درگیری‌های حقوقی می‌شوند که نه‌تنها وقت و انرژی می‌برد، بلکه روابط همسایگی را هم از بین می‌برد. پس بهتر است از همان ابتدا، همه‌چیز روشن، مستند و بر اساس قانون پیش برود.
مطالب مرتبط:
