سال ۱۴۰۵ (از نوروز ۱۴۰۵ تا پایان اسفند ۱۴۰۵) برای بازار مسکن ایران احتمالاً سالِ «تصمیمهای سخت» است: از یک طرف هزینه ساخت با سرعت بالایی بالا میرود و اجازه کاهش معنادار قیمتِ نوساز را نمیدهد؛ از طرف دیگر قدرت خرید و حجم معاملات، کشش جهشهای پیدرپی را محدود میکند. نتیجه محتمل، ادامهی همان چیزی است که سالهاست میبینیم: رشد اسمی قیمتها + رکود معاملاتی (رکود تورمی).
در این مقاله، بهجای عددسازی قطعی، با تکیه بر دادههای هزینه ساخت، اجاره و عرضه، سه سناریوی واقعبینانه برای پیشبینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ ارائه میکنیم.
۱) نقطه شروع بازار مسکن برای ورود به ۱۴۰۵ چیست؟
الف) فشار هزینه ساخت (کف قیمتی نوساز)
طبق گزارش شاخص نهادههای ساختمانی شهر تهران در پاییز ۱۴۰۴:
-
تورم فصلی نهادههای ساختمانی ۱۸.۴٪
-
تورم نقطهبهنقطه ۶۱.۳٪
-
تورم سالانه ۴۴.۹٪
ثبت شده است. این یعنی هزینه تمامشده ساخت (بهخصوص در بسیاری از آیتمها) همچنان در مسیر افزایش سنگین است و در عمل برای نوسازها یک کف قیمتی میسازد.
ب) کاهش عرضه (پروانههای ساختمانی کمتر)
کاهش صدور پروانه ساختمانی یعنی «پروژههای کمتری وارد خط ساخت میشوند» و این در میانمدت به ضرر عرضه است. گزارشها از افت پروانهها در سال ۱۴۰۴ خبر میدهند؛ برای نمونه کاهش ۲۲.۷٪ در بهار ۱۴۰۴ گزارش شده است.
ج) اجارهبها هنوز بالا میرود (ولی شتابش میتواند کموزیاد شود)
بر اساس اعلامهای منتشرشده از دادههای رسمی مرکز آمار، تورم نقطهبهنقطه شاخص اجاره در دی ۱۴۰۴ حدود ۳۲.۷٪ گزارش شده است. این یعنی فشار اجاره همچنان وجود دارد (و میتواند محرک تقاضای سرمایهای/حفظ ارزش باشد)، هرچند شدت آن نسبت به دورههای داغتر ممکن است کمتر شده باشد.
۲) چه عواملی در ۱۴۰۵ قیمت مسکن را بالا/پایین میکند؟
برای پیشبینی، مسکن را باید مثل یک «دارایی با دو موتور» دید: موتور هزینه ساخت و موتور انتظارات/تورم/ارز؛ و یک ترمز بزرگ هم دارد: قدرت خرید.
عوامل افزایشی (پیشران رشد)
-
تورم نهادههای ساختمانی و دستمزدها → بالا رفتن قیمت تمامشده و مقاومت سازنده در برابر کاهش قیمت.
-
کاهش ساختوساز/پروانهها → عرضه آینده را محدود میکند و بازار را شکنندهتر میسازد.
-
نوسان ارز و انتظارات تورمی → در ایران معمولاً به سرعت وارد قیمت ملک میشود (با یک تأخیر).
عوامل کاهنده یا کندکننده
-
افت توان خرید و رکود معاملات → اجازه نمیدهد هر افزایش قیمتی سریعاً «معاملهشده» شود (قیمتهای آگهی بالا میروند ولی فروش سخت میشود).
-
ریسکهای سیاسی/اقتصادی → میتواند بازار را قفل کند (فروشندهها میخواهند گران بفروشند، خریدارها دست نگه میدارند).
۳) سناریوهای محتمل قیمت مسکن در ۱۴۰۵
نکته مهم: این سناریوها «دامنه» هستند، نه عدد قطعی. در بازار ایران، یک شوک ارزی/سیاسی میتواند همه چیز را جابهجا کند.
سناریو ۱: ثبات نسبی و کنترل نوسان (خوشبینانه)
-
رشد اسمی قیمت مسکن: حدود ۱۰ تا ۲۵٪
-
ویژگی بازار: معاملات کمجان، تخفیفپذیری فایلها بیشتر، رشد قیمت بیشتر در نوسازهای کمعرضه و محلههای پرتقاضا
-
چرا این سناریو ممکن است؟ اگر ارز/تورم شتاب نگیرد، قدرت خرید اجازه جهش نمیدهد. اما حتی در این حالت هم بهخاطر فشار هزینه ساخت، افت شدید قیمت بعید است.
سناریو ۲: ادامه وضعیت فعلی (میانه و محتملتر)
-
رشد اسمی قیمت مسکن: حدود ۲۵ تا ۴۵٪
-
ویژگی بازار: رشد بیشتر «روی کاغذ» (قیمت پیشنهادی)، رکود در معاملات، حرکت پول به سمت فایلهای نقدشوندهتر (متراژهای کوچکتر، مناطق مصرفی)
-
منطق: هزینه ساخت بالا + عرضه ضعیفتر (پروانه کمتر) → فشار به سمت بالا؛ اما توان خرید → مانع جهشهای انفجاری.
سناریو ۳: شوک (بدبینانه)
-
رشد اسمی قیمت مسکن: حدود ۴۵ تا ۷۰٪ یا بیشتر
-
ویژگی بازار: جهشهای مقطعی، رشد شدیدتر در داراییهای «پناهگاه تورمی»، افزایش فاصله قیمت فایلها با معاملات واقعی
-
منطق: شوک ارزی/تورمی معمولاً سریع به ملک سرایت میکند. برخی فعالان بازار هم از رشدهایی در همین حدود صحبت کردهاند (بهعنوان «نظر»، نه قطعیت).
۴) آیا «قیمت واقعی» مسکن در ۱۴۰۵ بالا میرود؟
اگر تورم عمومی بالا باشد، ممکن است مسکن اسماً رشد کند ولی واقعاً (به قیمت ثابت) رشد زیادی نکند. این همان حالتی است که مردم حس میکنند «همه چیز گران شد»، اما سرمایهگذارها میگویند «بازده واقعی کم بود».
پس در ۱۴۰۵ بیشتر از اینکه دنبال «عدد قطعی متری» باشید، این را رصد کنید:
-
تورم نهادههای ساختمانی (کف هزینه ساخت)
-
تورم اجاره (فشار تقاضا و بازدهی)
-
روند پروانه ساختمانی (عرضه آینده)
۵) جمعبندی پیشبینی قیمت مسکن ۱۴۰۵
با توجه به تورم بالای هزینه ساخت و کاهش عرضه از مسیر افت پروانهها، سناریوی «کاهش محسوس قیمت» در ۱۴۰۵ چندان محتمل نیست. محتملترین تصویر، تداوم رشد اسمی قیمتها در کنار رکود معاملات است؛ مگر اینکه ثبات اقتصادی/ارزی قوی ایجاد شود یا شوک بزرگی رخ دهد.
